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保利、万科、融创房价为什么逆势上涨

编辑:918o 时间:2021-12-08 21:33:58 阅读量:95

传统楼市素有“金九银十”的说法,期盼着9月和10月能迎来楼市销售旺季。

但从全国的销售数据看,今年落空了。

《中国经济周刊》 记者 孙庭阳 | 北京报道今年10月份,全国新建住宅平均价格创年内新低,销售额创近17个月新低。

但是,销售规模最大的4家房地产企业,10月份销售额都超过了9月份,更有3家在10月份涨价销售。


10月份全国新建商品住宅均价创年内新低,销售额创17个月低谷国家统计局近期公布数据显示,今年10月份,全国新建商品住宅销售平均价格是9962元/平方米,从今年年初以来,平均价格首次跌至万元以下。

与今年的1月份和2月份小高峰11228元/平方米相比,每平方米降价1266元。

与前两年相似的是,三季度内平均价格都是逐月下降。

今年8月份、9月份和10月份,全国新建商品住宅的平均价格分别是10278元/平方米、10051元/平方米和9962元/平方米,呈现逐月下跌的态势。

这样的走势,在2018年至2020年同期都曾出现,均是逐月下跌。


但是,今年前10个月的平均价格仍高于往年。

今年1月至10月的平均价格是10513元/平方米,与2019年同期、2020年同期相比,每平方米仍高1211元、527元。

这样看来,全国新建商品住宅的平均价格重心仍高于前两年。

另一个值得注意的现象是,今年10月份新建商品住宅销售额只有1.09万亿元,同为年内新低,还创出了自2020年5月份以来近17个月新低。

近5年销售额低谷,首次出现在10月份。

此前4年,月度销售额低谷分别出现在2017年的7月,2018年和2019年的4月,2020年的1月和2月。

今年10月份新建商品住宅销售额只有前10个月平均值的74%。

而在2018年至2020年,10月的销售额在当年各月排名中都处于中部位置。

10月份的销售额与当年各月平均销售额对比,2018年、2019年和2020年分别是87%、90%和103%。

10月18日,在国务院新闻办的新闻发布会上,国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖回答提问时表示,今年以来,通过完善房地产市场的长效机制,抑制不合理需求,推动刚性需求平稳释放,限制部分房地产企业依靠举债盲目扩张,房地产市场总体上趋于平稳,房地产投资、销售和房价逐步趋于稳定。

恒大复工复产保交楼 融创频频归拢资金然而,具体的龙头房地产企业的销售额和销售均价变化,与宏观数据并不一致。

据克而瑞数据,今年前9个月操盘金额前5公司,分别是碧桂园(2007.HK)、万科(000002.SZ)、中国恒大(3333.HK)、融创中国(1918.HK)和保利发展(600048.SH)。

这5家公司操盘销售金额能占到前9个月全国商品房销售额的17%。

观察这5家公司的经营变化,能够部分了解房企运作情况。

中国恒大在爆出债务危机后,截至11月23日,仍未公布9月、10月份的销售情况。


另外4家公司公布了销售情况,除了碧桂园10月份的销售均价有所下降,另外3家都在涨价,10月份的均价处于前10个月的中间位置。

保利发展涨价最高,10月份销售均价比前一个月上涨了1167元,达15717元/平方米,这一价格,是保利发展前10个月中第四高价。

万科和融创中国的均价,分别上涨了430元和210元,两公司10月份售价都处于前10个月的中间位置。

4家公司10月份的销售额,都高于9月份,与全国整体数据趋势也不相同。

4家公司中,保利发展10月份的销售额涨幅最大,比9月份上涨39%,万科和融创中国分别上涨16%和9%,碧桂园涨幅最小,不到1%。

此外,这5家龙头房企中,中国恒大和融创中国近期也频频爆出大消息。

8月19日,人民银行等相关部门约谈恒大集团高管,要求恒大集团努力保持经营稳定,积极化解债务风险,维护房地产市场和金融稳定。

9月1日,恒大集团官网披露,恒大集团举行“保交楼”军令状签署大会。

集团8位副总裁率八大保交楼专项工作组,各省的分公司董事长率班子成员、项目总,郑重签署了“保交楼”军令状。

在许家印的带领下,恒大集团上下全体员工誓以最大决心、最大力度确保工程建设,保质保量完成楼盘交付。

恒大集团官方公众号在10月24日称,位于恒大总部所在地的恒大集团深圳公司,包括深圳、东莞等6地 10 余个项目的复工复产,正有序进行中。

11月19日披露,恒大位于广州、佛山等珠三角的15个区域的63个在建楼盘,已全面复工复产。

除了“保交楼”,恒大集团也在腾挪资金。

11月17日,中国恒大披露,公司旗下全资附属公司将恒腾网络(0136.HK)股票全部转让,转让款约合17.47亿元,根据今年6月30日恒腾网络的账面价值,“预计将从交易中产生约85亿港元的亏损”,交易所得款项用作公司一般营运资金。

11月19日,恒生指数公司宣布,将中国恒大从恒生指数成份股剔除,新增加了信达生物制药(1801.HK),所有变动将于12月6日起生效。

除了中国恒大,融创集团的资本运作也很频繁。

在融创集团内主要有两个上市公司,分别是融创中国(1918.HK)以及融创服务(1516.HK),两个上市公司的实际控制人都是孙宏斌。

今年9月份,在互联网上流传着融创绍兴公司向政府救助的信息,融创集团随后对事件给予澄清。

融创集团在声明中解释了事情的经过。

融创绍兴公司负责人获悉9月24日上午绍兴市相关领导将督查黄酒小镇项目安全生产工作,想借机就解决融创在绍兴项目已售房源的网签问题寻求支持,初步整理了相关文字内容,作为向政府口头汇报的腹稿,但在9月24日上午9时因操作失误发至绍兴本地的一个房产交流群,造成信息的外泄。

融创集团在声明中表示,从未有过,也没有任何需求和意愿向政府提交类似报告。

公司于2020年底投资了大型综合文旅项目黄酒小镇,“坚定看好绍兴城市发展,未来还会继续深耕,加大在绍兴的投资力度”,并且,融创集团在全国范围内的项目建设运营正常、销售良好,集团整体经营健康。

但互联网上的担忧并非空穴来风。

从9月开始,融创中国提前终止合作协议、卖股票、卖股权,这些运作都是促进现金回笼。

今年9月份,融创集团与万达酒店发展(0169.HK)一方提前终止了21家酒店的酒店管理协议。

这21家酒店中,包括19家正在运营的酒店,两家正在建设且尚未开始运营的酒店,本是融创集团持有、万达管理,到期时间为2037年。

公告中解释原因是“由于疫情影响与融创商业战略的调整”。

终止协议后,融创集团会向万达酒店发展一方支付1.3332亿元作为补偿、支付6859万元作为未支付的应付账款。

10月29日,融创中国公告称,从今年6月1日至10月28日,以约35.4亿元的对价出售贝壳(BEKE.N)美国存托股票(ADS),这是公司2017年入股时所获股票,从初始投资算起,融创中国投资收益达24.3亿元。

11月7日,融创服务以18亿元的对价,收购融创中国旗下的融创文旅集团商业运营板块的运营管理公司。

被收购公司是融创中国全资子公司,融创中国0.1亿元认购股权出资。

10月末,被收购公司净资产0.1122亿元,从今年2月20日到10月末,税后利润0.7881亿元。

11月14日,融创中国的公告称,通过3种操作获得了约合90亿元的资金支持。

首先,孙宏斌个人以约合28.75亿元无息贷款的形式支持融创。

其次,融创中国以15.18港元/股的价格配售股票,约合41.82亿元。

与前一个交易日融创中国在港股市场的收盘价相比,这个配售价相当于折价11%。

最后,融创服务以14.75港元/股的价格配售股票,约合19.17亿元。

与融创服务在港股市场前一天收盘价相比,配售价同样是折价11%。

11月15日,融创中国和融创服务的股价,都以下跌来回应折价配售,融创中国股价下跌11.5%,融创服务下跌16.67%。

(本文刊发于《中国经济周刊》2021年第22期)
2021年第22期《中国经济周刊》封面0

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